親情最經不起算計。姐姐出于手足情，無償把房子借給弟弟，幫侄女落戶上學，雙方白紙黑字約定：孩子入學后即刻歸還房產。
萬萬沒想到，一腔善意換來無情的背刺。弟弟拒不還房，偷偷低價變賣房屋，還完成了過戶手續！
房屋產權已然易主，這套房子還能追回嗎？到底是無償贈與，還是臨時借用？一起來看鄭州市金水區人民法院判決的這起典型房產糾紛案例。
好心幫侄女上學！姐姐免費借房給弟弟
2018年，為方便弟弟的孩子辦理入學，陳女士主動提出將自己名下的一套房屋借給弟弟明明（化名）一家使用，用于侄女辦理初中入學手續。
為了打消雙方顧慮、明確權責，姐弟倆簽訂了一份《贈與（借房）協議》，白紙黑字寫清真實用途：僅用于孩子上學。
同時雙方約定明確：待2024年9月孩子順利升入初中后的半年內，弟弟、弟媳必須無條件配合，將房屋產權無償過戶回姐姐陳女士名下，所有過戶稅費均由弟弟一家承擔。
為了配合學區入學的產權審核要求，姐弟二人另行簽訂了一份官方備案的《贈與合同》，將房屋暫時過戶到弟弟明明名下，這也是辦理入學手續的必要形式操作。雙方都簽字捺印并備案。
在姐姐的認知里，這只是臨時借名、只為上學，房子自始至終都是自己的。可她沒料到，這份信任最終被肆意踐踏。
得寸進尺太離譜！弟弟抵押賣房一條龍
2024年9月份，侄女順利入學，借房的初衷已達成。陳女士多次聯系弟弟弟媳要求配合辦理房屋過戶手續，收回自己的房產。
面對姐姐的合理訴求，弟弟非但不予配合，還私自將這套不屬于自己的房屋拿去抵押借款，還辦理了合法抵押登記。
2025年5月，陳女士無奈將弟弟弟媳共同起訴至鄭州市金水區人民法院。
可訴訟過程中，更離譜的事情發生了：陳女士調取案涉房屋登記信息發現，2025年6月，弟弟還悄悄與第三人劉某簽訂《存量房買賣合同》，僅以40萬元低價將房屋轉賣給劉某，付款方式為已結清，并在審理期間過戶。
房子徹底“易主”，陳女士立刻申請追加購房者劉某為被告，變更訴訟訴求，堅決要追回自己的房產。
全員各說各理！三方當庭各執一詞
庭審中，三名被告紛紛推卸責任：
弟弟明明辯稱房屋是姐姐陳女士自愿贈予自己的，姐姐想要收回房屋，已經超過 一年的撤銷期限，房屋已不在自己名下，無法返還。
弟媳稱應將房屋還給陳女士。
第三人劉某辯稱自己是合法途徑購房、也是正常過戶，與本案糾紛無關，不是本案適格被告。
為了證明自己才是房屋真正的主人，陳女士提交了全套核心證據：房屋原始購房憑證、稅費繳納憑證、長期房屋租賃合同等多份證據證明房屋為其所有。
證據清晰證實：多年來，房屋鑰匙一直在陳女士手里，房屋一直是她打理、出租。
同時，陳女士舉證同小區房源掛牌均價，證實40萬元的成交價格，遠低于市場正常價格，屬于明顯低價交易。
而法院深挖案情，還查出了一段隱秘關系：沒離婚的弟弟與劉某曾以夫妻名義共同生活、登記結婚，后來雙方才協議離婚。劉某對這套房子的來歷、權屬情況，全程知情。
隨后，弟弟與弟媳也訴訟調解離了婚。
庭審期間，陳女士、弟弟的母親出庭作證稱案涉房屋是陳女士的。
法院判了！房子終究歸姐姐所有
法院審理認為，不動產物權登記具有公示效力，但并非確定物權的唯一依據。
本案中，姐弟二人簽訂的《贈予（借房）協議》，真實目的是為了借用產權方便弟弟弟媳子女辦理入學手續，并非姐姐無償贈予房產。
備案的《贈與合同》，只是為了完成入學審核的形式手段，不是雙方真實的財產處分約定。
結合多年來姐姐實際掌控房屋、收取租金、繳納水費、燃氣費費用的事實，足以認定：陳女士才是房屋的真實所有權人，弟弟只是名義持有人。
針對購房者劉某的抗辯，法院明確：善意取得必須滿足三大條件——主觀善意、價格合理、手續合法。
而劉某與陳女士弟弟明明曾長期以夫妻名義共同生活，明知房屋真實權屬，且交易價格遠低于市場價，無法證明其支付了合理對價，不屬于善意購房人。
雙方屬于惡意串通，損害了陳女士的合法權益，因此，陳女士主張的其弟弟與第三人劉某簽訂的《存量房買賣合同》無效，法院予以支持。
最終法院判決：一、確認案涉房屋的實際所有權人為陳女士；
二、確認弟弟明明與劉某簽訂的房屋買賣合同無效；
三、劉某需在判決生效之日起15日內，配合將房屋過戶至陳女士名下。
法官直白提醒！買房看房本別踩坑
民事審判一庭員額法官梁偉偉介紹，房產證名字≠絕對所有權。很多人誤以為“房產證寫誰的名字，房子就是誰的”，這是典型的法律誤區。本案涉案房屋經依法確認，所有權歸姐姐所有，弟弟并非房屋權利人，無權對該房產進行出售、過戶等處分行為，其轉讓房屋的行為屬于無權處分。
同時，梁偉偉表示，法律上善意取得也有嚴格門檻，必須同時滿足三項法定條件：善意；以合理的價格轉讓；手續合法。本案中，涉案房產雖已辦理過戶，但交易價格明顯低于市場價，結合當事人身份與交易細節，可認定受讓方不具備善意要件，不構成善意取得，不能據此取得房屋所有權。
在此提醒廣大群眾，不動產所有權受法律嚴格保護，任何人未經產權人同意，不得擅自處分他人房產。親情有溫度，法律有邊界。親屬之間更應恪守誠信，切莫利用親友信任擅自處置他人財產。進行房屋買賣交易時，務必核實房屋真實權屬、確認交易價格合理，盡到審慎注意義務。若遭遇無權處分侵害自身合法權益，可通過訴訟途徑依法維權，無權處分行為人需承擔相應的法律責任。
記者 魯燕 通訊員 陳夢姣
